Évolution des prix de l’immobilier à monaco

L’évolution des prix de l’immobilier à Monaco a été remarquable au cours des dernières décennies. Avec un espace limité et une forte demande de propriétés de luxe, la principauté a connu une augmentation constante des valeurs immobilières, ce qui en fait l’un des endroits les plus chers au monde pour acheter ou louer une propriété.

L’introduction de nouveaux projets résidentiels et l’apparition d’équipements haut de gamme ont contribué à cette tendance à la hausse, tout comme la réputation de la principauté en tant que paradis fiscal et lieu de prédilection pour les particuliers et les entreprises fortunés.
Malgré les fluctuations occasionnelles de l’économie mondiale, le marché immobilier de Monaco est resté résilient et continue d’attirer les investisseurs et les acheteurs du monde entier. Par conséquent, les perspectives d’avenir du marché immobilier monégasque restent positives, même si des efforts constants sont déployés pour équilibrer le besoin de croissance et la préservation du caractère et du charme uniques de la principauté.

Après avoir connu un ralentissement en 2020 en raison de la pandémie mondiale, selon l’Observatoire monégasque de l’immobilier résidentiel, le marché immobilier monégasque a repris sa croissance en 2021 . Malgré la présence continue du COVID-19 dans notre vie quotidienne, nous nous sommes progressivement adaptés et habitués, ce qui a entraîné une reprise de l’activité économique pendant la saison estivale, lorsque les restrictions sanitaires ont été assouplies. Cependant, le premier trimestre de 2021 n’a vu que 98 transactions enregistrées, soit une baisse de 4 % en volume et de 27 % en valeur par rapport à 2020. Néanmoins, à partir du deuxième trimestre, le marché a rebondi, permettant une augmentation du nombre de transactions (ventes et reventes) de 7,1% par rapport à 2020, soit l’équivalent de 29 transactions supplémentaires.

On constate également une augmentation du volume, qui passe de 2,172 milliards d’euros en 2020 à 2,331 milliards d’euros en 2021, soit une hausse de 7,3 %. Malgré ces gains, les records historiques atteints en 2019 en termes de volume (2,507 milliards d’euros) et de nombre de transactions (452) n’ont pas été atteints.

En mars 2021, nous avions conclu que la santé du marché immobilier monégasque dépendait en partie de l’évolution de la situation sanitaire mondiale, mais nous étions confiants dans son attractivité en temps de crise. Même si l’année 2021 n’a pas permis de se débarrasser de toutes les restrictions liées à COVID-19, qui sont restées et ont perduré tout au long de l’année, la valeur refuge que représente l’investissement immobilier, combinée aux faibles taux d’intérêt bancaires, et les spécificités de Monaco qui rassurer et de profiter de l’incertitude des pays voisins, nous a conduit à être confiants dans l’attractivité du marché monégasque. Cela s’est confirmé à tous les niveaux, notamment en ce qui concerne le prix du mètre carré, qui a franchi la barre des 50 000 € en moyenne pour les reventes, atteignant pour la première fois 51 912 €.

Évolution des prix de l’immobilier résidentiel à monaco

Un total de 440 transactions a été enregistré sur le marché de l’immobilier résidentiel monégasque en 2021, soit 23 ventes et 417 reventes. Cela marque une augmentation de 7,1 % par rapport à 2020, bien qu’elle soit en deçà du niveau observé depuis 2014, où le marché a connu plus de 500 transactions à quatre reprises. En termes de valeur cumulée, le marché en 2021 a généré 2,331 milliards d’euros, soit une augmentation de 7,3 % par rapport à 2020 mais une baisse de 7 % par rapport à 2019.

Le prix moyen des reventes en 2021 a connu une légère augmentation tandis que celui des appartements neufs a baissé, probablement en raison des types et des normes spécifiques des propriétés vendues. Cela contraste avec 2019, où le prix moyen des reventes a diminué tandis que le prix moyen des ventes a augmenté.

Le marché des ventes immobilières

Au cours de la dernière décennie, un total de 557 nouveaux appartements ont été livrés dans le secteur privé, et 90 d’entre eux seront achevés en 2021. Malgré le nombre important de nouvelles propriétés, seules 23 ventes ont été enregistrées, dont 30 % ont été réalisées sur plan. Cela peut être attribué à deux facteurs. Tout d’abord, le projet Mona Residence, la Villa Parana et la Villa Esmeralda, comprenant un total de 62 unités, ont été pour la plupart conservés par les promoteurs, ne laissant que la Villa Palazzino, avec 25 unités, disponible à la vente. Deuxièmement, les acheteurs signent souvent les contrats d’achat bien avant la livraison, dès que la commercialisation est annoncée. Néanmoins, le nombre de ventes en 2021 a augmenté par rapport à l’année précédente de sept unités ou 44%.

Evolution sur 10 ans du montant des ventes par type d’appartement

Malgré une hausse de 8 % du chiffre d’affaires, qui s’élève à 235,6 millions d’euros en 2021, l’augmentation est relativement modeste en raison de la vente d’appartements de 2 chambres principalement et du prix moyen au mètre carré plus faible de l’opération Villa Palazzino par rapport à d’autres développements récents ou à venir. Il convient de noter que ce chiffre est nettement inférieur au record de ventes de 72 unités établi en 2018 ou au record de la valeur des ventes de 453,5 millions d’euros atteint en 2015.

En raison des facteurs susmentionnés, qui sont étroitement liés au type d’appartements vendus, le prix moyen a connu une baisse de 25 %, tandis que le prix médian a diminué de 11 % par rapport à 2020. Toutefois, il est important de noter que ces chiffres peuvent ne pas être statistiquement significatifs, et qu’il serait prématuré de tirer des conclusions sur la base de ces seules données.

Marché de la revente

Marché mondial

Évolution de la quantité de reventes d’appartements par catégorie sur une décennie :

En 2021, la répartition des reventes selon le type d’appartement est comparable à celle de l’année précédente, à l’exception des grands logements qui ont connu une hausse de 41,7 % (soit 10 logements supplémentaires) et des appartements d’une chambre à coucher qui ont connu une augmentation proportionnelle de 8,4 %. Ensemble, les studios et les propriétés d’une chambre à coucher ont représenté 243 reventes, soit plus de 58 % du nombre total d’unités vendues, une proportion similaire à celle observée en 2020.

Évolution de la quantité de reventes d’appartements classées par type sur une décennie

Le total combiné des reventes d’appartements est revenu à plus de 2 milliards d’euros, égalant les chiffres de 2016, 2018 et 2019. Toutefois, le montant pour 2021 est encore inférieur de 15,3 % au point le plus haut atteint en 2019.

Évolution des prix de revente moyens par type d’appartement

Il semble qu’en 2021, il y ait eu un changement dans le marché immobilier pour les appartements et les villas. Les studios et les appartements d’une chambre ont augmenté en prix moyen par rapport à l’année précédente, et devraient retrouver les prix records observés en 2019. Toutefois, les appartements de 4 chambres à coucher et plus devraient atteindre un nouveau prix moyen record en 2021, tandis que les appartements de 4 chambres à coucher connaîtront une baisse de 15 %. Les villas, en revanche, ont connu une baisse significative de leur prix moyen, tombant à 15,4 millions d’euros.

Nombre de reventes d’appartements par année et par gamme de prix : Les changements les plus importants dans la gamme de prix entre 2020 et 2021 ont eu lieu dans la gamme de transactions de 5 à 10 millions d’euros. Le prix moyen de ce type d’appartement a augmenté, si bien que certaines reventes qui étaient auparavant classées dans la catégorie des moins de 5 millions d’euros sont désormais incluses dans cette fourchette. Cette gamme de prix représente désormais 22,5% du nombre total de reventes, contre 18,5% en 2020 et 18,8% en 2019. Le nombre de transactions portant sur des propriétés haut de gamme continue de diminuer, tant en valeur absolue qu’en proportion du total des transactions.

Évolution sur 10 ans des prix de revente moyens et médians :

Le prix moyen des propriétés a connu une légère augmentation, passant de 4,9 millions d’euros en 2020 à 5 millions d’euros en 2021, reflétant une hausse de 1,6 % par rapport à l’année précédente. De même, le prix médian est passé de 3,1 millions d’euros à 3,2 millions d’euros, ce qui représente également une augmentation de 1,6 %. Toutefois, il est important de noter que ces prix restent nettement inférieurs à ceux de 2019, avec une baisse de 12,9 %. En outre, la moitié des transactions concernent des propriétés dont la valeur est supérieure à 3,2 millions d’euros.

Évolution sur 10 ans du prix du mètre carré par type d’appartement : Entre 2020 et 2021, le prix du mètre carré augmentera de 9 % et dépassera pour la première fois la barre importante des 50 000 euros. Seules les propriétés de moins de trois pièces seront encore vendues en dessous de 50 000 euros par mètre carré, tandis que celles de cinq pièces ou plus auront dépassé la barre des 60 000 euros par mètre carré.

Évolution sur 10 ans du prix moyen au m² et du montant cumulé des reventes de biens immobiliers:

Le prix de revente n’a cessé d’augmenter au fil du temps, avec une tendance notable à l’augmentation tous les deux ans, sauf pour les années 2018-2020 en raison de la pandémie. En revanche, le nombre cumulé de reventes a été plus volatil, sans tendance claire, le niveau en 2021 étant similaire à celui de 2014. La raison de cette différence dans l’évolution du prix moyen de revente et du nombre cumulé de reventes est que l’offre de biens à revendre se raréfie alors que la demande augmente, ce qui entraîne une inflation exponentielle des prix. En outre, les vendeurs HNWI fortunés, qui n’ont pas un besoin urgent de liquidités, fixent souvent leurs propres prix et sont généralement peu flexibles en raison de la disparité entre l’offre et la demande.

Par district Répartition du nombre de reventes de propriétés par district en 2021: Evolution sur 10 ans du nombre de reventes de propriétés par district :

Sans surprise, c’est le quartier de Monte-Carlo qui compte le plus grand nombre de reventes, sans différence significative par rapport à l’année dernière (134 contre 135 en 2020), tout comme La Rousse-Saint Roman, qui connaît une légère baisse (-3,8% par rapport à 2020). En revanche, le quartier de la Condamine a connu une augmentation significative de l’activité de revente, avec 48 transactions, soit une augmentation de 71,4 % par rapport à l’année dernière, et se classe désormais parmi les trois premiers quartiers. Monaco-Ville, avec un petit volume, a également connu une augmentation significative (+50% par rapport à 2020). Le quartier branché de Fontvieille, qui a dépassé Monte Carlo en termes de prix au mètre carré en 2020, continue d’attirer de nouveaux résidents, les transactions de revente passant de 35 en 2020 à 43, soit une augmentation de 22,9 %.

Nombre et surface des bâtiments par quartier au 1er janvier 2022: En Principauté, les logements, qui incluent les logements domaniaux, représentent 61% de la surface totale construite. Parmi les zones résidentielles, près de 43% de la surface construite est concentrée dans les quartiers de Monte-Carlo (24,1%) et de La Rousse (18,8%). Nombre de logements par arrondissement en 2021 Les analyses excluent les logements domaniaux réservés aux Monégasques et les logements de la Caisse autonome Retraites pour certaines catégories de population car ils ne peuvent faire l’objet d’une transaction mais d’un contrat de “capitalisation du logement” entre l’Etat et les occupants. La plupart de ces logements sont situés dans les quartiers de Fontvieille, Moneghetti, Jardin Exotique, et La Condamine. Il convient de noter que Monte-Carlo et La Rousse comptent ensemble un total de 8 340 logements privés, ce qui représente plus de 51% du nombre total de logements à Monaco.

Pourcentage de logements disponibles vendus par district en 2021: En 2021, Fontvieille présente le taux de rotation le plus élevé de tous les districts, avec 3,43 % des logements disponibles vendus. En revanche, le quartier où la rotation est la plus faible est le Larvotto, ce qui s’explique principalement par le fait que la majorité des appartements appartiennent à quelques familles qui les conservent dans le cadre de leur patrimoine, comme dans le cas de Monaco-Ville, mais dans une moindre mesure.

Prix moyen au m² d’un bien en revente par stricts en 2021: Evolution sur 10 ans du prix au m² par quartier : Dans certains quartiers, le nombre de transactions est insuffisant pour calculer des statistiques significatives. A ce jour, le quartier de Monte-Carlo a pris la première place des quartiers les plus chers, suivi de près par Fontvieille et le Larvotto. Au cours de l’année écoulée, Monte-Carlo, Fontvieille et La Rousse ont connu la plus forte augmentation des prix. Au cours de la dernière décennie, Fontvieille a connu la croissance la plus importante de son prix au mètre carré, avec une augmentation de 125,5 %, tandis que Monte-Carlo a connu une hausse de 74,5 %.

Résumé

L’activité économique à Monaco a été très active au cours des premiers mois de l’année, et le marché immobilier a reflété cette tendance. Ce dynamisme devrait se poursuivre tout au long de l’année, au fur et à mesure que les différentes restrictions de la Covid-19 seront levées. Bien que les loyers actuels reviennent à leur niveau de 2019, il est toujours difficile de trouver des locataires pour les biens d’exception dont les loyers mensuels dépassent 30 000 €. Alors que le marché de l’immobilier de luxe a enregistré de bonnes performances au niveau mondial, le contexte politique et fiscal instable en Europe pourrait décourager les investisseurs immobiliers qui ont besoin d’une visibilité à moyen et long terme. Le marché immobilier monégasque devrait bien se porter cette année avec une forte demande, mais il pourrait ralentir en fonction de l’évolution des différents facteurs mentionnés ci-dessus. Le conflit russo-ukrainien pourrait également avoir un impact sur le marché de l’immobilier, en particulier pour les biens exceptionnels de plus de 20 millions d’euros.

© Images traitées par Virtually Properties 2023